უძრავი ქონების ფასი მხოლოდ კვადრატულ მეტრებზე არ არის დამოკიდებული. ბინის შეფასება კომპლექსური პროცესია, რომელზეც ზემოქმედებს როგორც ფიზიკური მახასიათებლები, ასევე ლოკაცია, ინფრასტრუქტურა, სამართლებრივი სტატუსი და ბაზრის ზოგადი ტენდენციები. თუ გაყიდვა ან გაქირავება გსურთ, მნიშვნელოვანია, რომ იცოდეთ — რა განსაზღვრავს ბინის ღირებულებას და როგორ შეგიძლიათ ამ ღირებულების მაქსიმუმამდე გაზრდა.
ლოკაცია — ფასის ძირითადი განმსაზღვრელი
ლოკაცია უძრავი ქონების ფასზე ყველაზე ძლიერად მოქმედი ფაქტორია. მაგალითად:
- თბილისის ცენტრალურ უბნებში (ვაკე, ვერა, საბურთალო) კვ.მ-ის ფასი 2,000-დან 2,500 დოლარამდე მერყეობს;
- გარეუბნებში (გლდანი, თემქა, ვარკეთილი) კი 750–1,250 დოლარამდე;
- დეველოპერულად განვითარებად ზონებში (მაგ. დიღომი ან ლისის ტბის მიდამოები) ფასი იზრდება ახალი ინფრასტრუქტურის და ეკოლოგიური უპირატესობების ხარჯზე.
ბინის გაყიდვისას ან შეძენისას, ფასის შეფასება უნდა მოხდეს არა მხოლოდ კვ.მ-ის საშუალო ფასზე დაყრდნობით, არამედ უბნის პოტენციალისა და დინამიკის გათვალისწინებით.
მდგომარეობა და რემონტის ხარისხი
ბინის ფიზიკური მდგომარეობა პირდაპირ აისახება ფასზე. იმავე უბანში ორი მსგავს ფართობიანი ბინა შეიძლება 20–30%-ით განსხვავებული ღირებულების იყოს რემონტისა და დიზაინის გამო.
- ახალი, მინიმალისტური დიზაინით გარემონტებული ბინა — უფრო მიმზიდველია ახალგაზრდა მყიდველებისთვის;
- ძველი რემონტი ან დაუმთავრებელი ბინა — მყიდველისთვის დამატებითი ხარჯების ასოცირებაა;
- მცირე კოსმეტიკური განახლება (ნეიტრალური ფერები, სუფთა კედლები, თანამედროვე განათება) ხშირად მნიშვნელოვანად ზრდის ინტერესს და ფასსაც.
ინტერიერის მოწყობა და ფუნქციურობა
ფართობისგან დამოუკიდებლად, კარგად გაწერილი სივრცე და ფუნქციური განლაგება ამცირებს კვადრატულ მეტრზე დამოკიდებულებას. მაგალითად:
- სტუდიო ტიპის ბინა ან გადაკეთებული ერთი ოთახი ორ ზონად — ქმნის კომფორტის განცდას მცირე სივრცეშიც;
- ჭერის სიმაღლე, ბუნებრივი განათება, აივანი ან ტერასა — ღირებულების მომატების ფაქტორებია;
- სცადეთ ბინა "ნეიტრალურ მდგომარეობაში" წარმოადგინოთ — რაც უფრო ნაკლებია პირადული დეტალი, მით ადვილია მყიდველისთვის საკუთარი თავის წარმოდგენა ამ სივრცეში.
სამართლებრივი სტატუსი და დოკუმენტაცია
- დარეგისტრირებული საკუთრება, შესაბამისი ნებართვები და სამშენებლო რეგულაციების დაცვა კრიტიკულად მნიშვნელოვანია;
- დაურეგისტრებელი ფართები ან ძველი კაპიტალური ცვლილებები (მაგ. კედლის გადმოყვანა) ფასს ამცირებს;
- ბინის იურიდიული სისუფთავე მყიდველისთვის უსაფრთხოების გარანტიაა.
ბინის გაყიდვამდე გადაიამოწმეთ საჯარო რეესტრში ყველა დოკუმენტი, მოამზადეთ ტექნიკური პასპორტი და აუდიტი, საჭიროების შემთხვევაში.
უძრავი ქონების ფასები ცვალებადია და დამოკიდებულია ეკონომიკურ გარემოზე, ინფლაციასა და მოთხოვნა-მიწოდების ბალანსზე. მაგალითად, საქართველოში გაზაფხული და ზაფხული აქტიური სეზონია, როცა მოთხოვნა და ფასებიც იზრდება.
როგორ მივიღოთ მაქსიმალური ღირებულება?
- გააკეთეთ კოსმეტიკური განახლება და დასუფთავება.
- გამოაჩინეთ ბინის ძლიერი მხარეები (მზიანი მხარე, ხედები, სიმშვიდე).
- დააზღვიეთ დოკუმენტური მხარეები.
- მიანდეთ პროფესიონალურ შეფასებას ან გამოცდილი აგენტის რჩევას.
- გამოიყენეთ მაღალი ხარისხის ფოტოები და მარკეტინგული ტექსტები.
წყარო: tia.ge
