უძრავ ქონებაზე მოთხოვნა მცირდება, თუმცა ფასები მაინც მატულობს. სფეროს სპეციალისტები, ფიქრობენ, რომ დეველოპერები შექმნილ სურათს რეალურად ვერ აღიქვამენ. ისინი არ აპირებენ ფასების დაწევას, რაც ისედაც შემცირებულ რეალიზაციას, კიდევ უფრო აფერხებს. უახლოეს მომავალში სამშენებლო სექტორი მაინც იძულებული გახდება მდგომარეობას თვალი გაუსწოროს და ფასი დააკორექტიროს. ამას ისიც ადასტურებს, რომ კომპანეიბს ახლაც უწევთ გარკვეული სქემების ამოქმედება, როგორიცაა სპეციალური შეთავაზებები, აქციები და ა.შ.
"ქოლიერს ჯორჯიას" მიერ უძრავი ქონების ბაზრის განახლებულ მიმოხილვაში აღნიშნულია, რომ აპრილში, თბილისში ბინების გაყიდვა შემცირდა. გამოქვეყნებული მონაცემებით, 2025 წლის აპრილში თბილისში 3,256 საცხოვრებელი ბინა გაიყიდა, რაც წინა წლის მარტთან შედარებით მცირედ 2.6%-ით არის შემცირებული.
ბინების საშუალო შეწონილი გასაყიდი ფასი 2024 წლის აპრილთან შედარებით 12.9%-ით გაიზარდა ფართო ცენტრში, ქალაქის ცენტრში 6.7%-იანი ზრდა დაფიქსირდა, ხოლო გარეუბანში საშუალო შეწონილმა ფასმა 8.1%-ით მოიმატა.
ბიზნესკონსულტანტმა ლევან კობერიძემ აღნიშნა, რომ დეველოპერებმა რაც არ უნდა ბევრი მიზეზი მოიყვანონ ფასწარმოქმნასთან დაკავშირებით, ბაზარზე წონასწორობა მიწოდება-მოთხოვნით რეგულირდება.
,,საბოლოო ჯამში, საბაზრო ღირებულებას ყოველთვის ბაზარი ადგენს. დეველოპერებმა რაც არ უნდა ბევრი მიზეზი მოიყვანონ ფასების ზრდისა და მომხმარებელს, რაც არ უნდა უნდოდეს, რომ ბინა იაფი იყოს, გარკვეული წონასწორობა მიწოდება-მოთხოვნით რეგულირდება. ფაქტია, დღეისათვის მოთხოვნა არსებობს, მაგრამ მომხმარებელი უკვე ძალიან ფრთხილობს. ამას ისიც ადასტურებს, რომ მომხმარებლისთვის გადახდის გაადვილების მხრივ მათ მოუწიათ გარკვეული სქემის შემოღება. მაგალითად, გაადვილებული შიდა განვადებები, ფასდაკლების აქციები და ა.შ. ადრე მსგავსი გადაწყვეტილებების მიღება მათ არ სჭირდებოდათ. მოსახლეობის შემოსავლები ისე სწრაფად არ იზრდება, რომ ისინი დაეწიონ სამშენებლო სექტორში არსებულ ტენდენციებს.
კარგი იქნება, ვინმემ გამჭვირვალედ ისაუბროს თუ რა მოგების მარჟები აქვთ მშენებლებს. ჩემი აზრით, ეს დაახლოებით 300%-ს და მეტს შეადგენს, რაც უზარმაზარი მაჩვენებელია. ამის დასტურია ის, რომ სხვადასხვა სექტორში დასაქმებული ბიზნეს ორგანიზაციები ძალიან სწრაფად გადაერთვნენ და მიეძალნენ მშენებლობის მიმართულებას. ე.ი. მომგებიანობის თვალსაზრისით ძალიან მიმზიდველია", - განაცხადა ლევან კობერიძემ.
მისი აზრით, გამორიცხული არაა, ბინებზე მოთხოვნა კიდევ უფრო შემცირდეს, თუ მოგებას შეჩვეულ სამშენებლო სექტორი გაჯიუტდება და ახალ წონასწორულ ნიშნულს თვალს არ გაუსწორებს.
"რუსეთ-უკრაინის ომის შედეგად რუსეთიდან შემოსულმა მიგრანტებმა თავის დროზე სექტორში ფასების ზრდა დიდი ბიძგი მისცეს. ახლა იმ ადამიანების აბსოლუტურმა უმრავლესობამ ქვეყანა უკვე დატოვა, ნაწილიც სამომავლოდ აპირებს წასვლას. მოგებას შეჩვეულ მშენებლებს კი ჯიუტად არ უნდათ რეალურ ფასებს დაუბრუნდნენ. ამასთან, სამშენებლო სექტორში მიმდინარე პროექტებიც ჭარბია და ვფიქრობ, უახლოესი ერთი წლის განმავლობაში მათ მოუწევთ ფასი დაწიონ ან რეალურ მყიდველებს სპეციალური პირობები შესთავაზონ.
უხეშად, რომ ვთქვათ, ბაზარზე მყიდველთა სამი სეგმენტია. პირველი - ის მოქალაქეები, რომელთაც ბინის ყიდვა საკუთარი მოთხოვნებისთვის სჭირდებათ. ამ კუთხით მოთხოვნა დიდია, მაგრამ არსებულ მაღალ ფასებს ვერ წვდებიან. მეორე - ადამიანები, რომელთაც რეალური დანაზოგი ჰქონდათ და უძრავ ქონებაში გაქირავების მიზნით სურთ დაბანდება. ამ სეგმენტმა კი იკლო. მესამე - უცხოელი მოქალაქეები, რომლებსაც საკუთარი ინტერესი ამოძრავებთ. ამიტომაც, სამშენებლო სექტორი არჩევანის წინაშე დგას, რომ ბინებზე შესაბამისად ადექვატური ფასები დააწესოს ან აქციებისა და პერიოდული შეთავაზებების სახით რეალობას დაუბრუნდეს.
სამშენებლო სექტორის არგუმენტი შესაძლებელია იყოს, რომ სხვა ქვეყნებთან შედარებით, ფართის ღირებულება ჩვენთან გაცილებით ნაკლებია, მაგრამ უნდა გავითვალისწინოთ ის, რომ სხვა ქვეყნებში სხვა შემოსავალებია. ამიტომ სამშენებლო სექტორმა უნდა თუ არა, რეალობას თვალი უნდა გაუსწოროს", - განაცხადა კობერიძემ.
რეალურად, ბინებზე მოთხოვნა რომ შემცირებულია, ამას კვლევებიც ცხადყოფს, თუმცა სამშენებლო კომპანიების არაპირდაპირი გზებით და ინდივიდუალურად მოძიებული ხერხებით ცდილობენ მომხმარებლისთვის ბაზარი მიმზიდველი გახადონ.
საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული ასოციაციის მმართველი საბჭოს წევრმა ვაჟა მებაღიშვილმა ცალსახად აღნიშნა, რომ შემცირებული ტრანზაქციების მუხედავად, სამშენებლო სექტორი კვლავ მოსალოდნელ გაძვირებაზე საუბრობს.
,,სამშენებლო სექტორში ფასს ძალიან ბევრი მდგენელი განაპირობებს. იქიდან გამომდინარე, რომ დეველოპერული პროექტები გასულ წელს ძალიან კარგად გაიყიდა, იმედს გამოთქვამენ, რომ მიმდინარე პროექტებიც პოზიტიურად დასრულდება. როგროც ამბობენ, მშენებარე პროექტების უმეტესობაში უძრავი ქონება უკვე გაყიდულია. გარდა ამისა, ყველა ჩემი კოლეგა საუბრობს, რომ მიწები გაძვირებულია, ასევე მოიმატა მუშახელის ანაზღაურებამაც და მთლიანობაში, პროდუქტის საერთო შეწონილი ფასიც მაღალი გამოდის. ამიტომ ერთხმად აცხადებენ, რომ შექმნილი ხარჯებიდან გამომდინარე, ფასის კლებას ვერ დაიწყებენ.
პარალელურად, ყველა ხედავს, რომ რეალიზაციამ იკლო. აშკარაა, რომ წინა პერიოდთან შედარებით, უძრავი ქონების გაყიდვა შემცირებულია. დეველოპერულ კომპანიები, ხაზს უსვამენ იმასაც, რომ მოგების მარჟა დაბალი აქვთ. რასაც მომატებული ხარჯვითი ნაწილით ხსნიან.
ბინებზე ფასის ზრდას სინქრონულად მოსახლეობის შემოსავლების მატება რომ მიყვებოდეს, ასეთ შემთხვევაში გაყიდვის მაჩვენებელიც აღმავალი იქნებოდა. სამწუხაროდ, ჩვენთან ასე არ ხდება. შექმნილი რთული მდგომარეობიდან გამომდინარე, კომპანიები ბაზრის მიმზიდველობის კუთხით იგონებენ ახალ საშუალებებს და მას მყიდველისთვის საინტერესოს ხდიან. არაპირდაპირი გზებით მაინც ახერხებენ შემცირებული ფასი შესთავაზონ მომხმარებელს. ეს კლიენტების დაინტერესებას ნამდვილად იწვევს" - აღნიშნა ვაჟა მებაღიშვილმა.
წყარო: "რეზონანსი"
